Wer in Deutschland eine Immobilie erwerben möchte, auf den kommen unterschiedliche Kaufnebenkosten zu. Außer dem Kaufpreis muss somit auch die Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Für gewöhnlich beträgt diese jährlich mehrere 1000 Euro.
Es gibt jedoch einige Möglichkeiten, um die Kosten zu reduzieren. Im Übrigen sind sowohl Käufer als auch Verkäufer dazu verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Im notariellen Kaufvertrag einigen sich die Parteien jedoch häufig darauf, dass die gesamte Steuer von dem Käufer zu tragen ist.
Hierbei gilt beachten, dass das Finanzamt dennoch den Verkäufer dazu verpflichten kann, die Steuer zu tragen, und zwar dann, wenn es dem Käufer finanziell nicht möglich ist, das Geld selbst aufzubringen. Für den Verkäufer ist es somit empfehlenswert im Vorfeld sicherzustellen, dass die Kosten auch von dem Grundstückserwerber gezahlt werden können.
Tipp: Rechtzeitig die Steuer-Erklärung durchführen!
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Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Die Zahlung der Grunderwerbsteuer beginnt relativ zeitnah nach dem Erwerb der Immobilie, und zwar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Der Notar informiert darüber das Finanzamt, das dem Grundstückserwerber anschließend einen Grunderwerbsteuerbescheid zusendet.
- Rechtlich hat dieser zur Begleichung der Steuern vier Wochen Zeit. Diese Frist ergibt sich aus §15 GrEStG. Erst nach Zahlung der Steuer ist die Übertragung des Eigentums abgeschlossen und das Finanzamt übermittelt an den Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
- Anschließend ist es dem Grundstückserwerber gestattet sich im Grundbuch einzutragen. Die Grunderwerbsteuer ist im Übrigen nicht über die Bank finanzierbar. Beim Kauf einer Immobilie sollte dieser Preis somit neben dem Eigenkapital mit eingeplant werden.
- Quelle & News zur Grunderwerbsteuer: https://www.haufe.de/thema/grunderwerbsteuer/
Nicht jeder muss die Grunderwerbsteuer zahlen
Teilweise ist es möglich, dass Immobilienkäufer von der Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit werden und sich direkt ins Grundbuch eintragen lassen können.
Dies liegt bei einer Erbschaft, einer Schenkung sowie bei einem Kauf unter Verwandten ersten Grades vor und somit beispielsweise zwischen Kindern und Eltern, Ehepartnern, Geschwistern oder auch zwischen Großeltern und Enkeln. Wichtig dafür ist jedoch, dass der Kaufpreis des Grundstücks den Wert von 2500 € nicht überschreitet. Es ist jedoch möglich, dass eine Erbschafts- und Schenkungssteuer fällig wird.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Steuer kann entweder für das Grundstück oder für den Grund und die Immobilie erfolgen, je nachdem, ob ein reines Grundstück erworben wird oder bereits ein Neubau, beispielsweise von einem Bauträger geplant wird. Dies gilt auch dann, wenn eine Immobilie erworben wird.
- Der Kaufpreis ist dabei die Bemessungsgrundlage. Diese wird von dem Finanzamt mit dem Grunderwerbsteuersatz multipliziert.
- Die tatsächliche Höhe des Grunderwerbsteuersatzes ist in jedem Bundesland unterschiedlich. Sie beläuft sich auf 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises für das Grundstück oder die Immobilie.
Tipps fürs Sparen bei der Grunderwerbsteuer
Für jede Art von Grundstück und Immobilie ist es immer möglich, die Grunderwerbsteuer zu mindern. Teilweise gibt es aber auch Ausnahmen, bei denen gar keine Steuer zu entrichten ist.
Tipp 1: Steuer absetzen
Für Vermieter ist es möglich, die Steuer den Anschaffungskosten zuzurechnen. Hierfür ist es entsprechend notwendig, dass die gekaufte Immobilie weitervermietet wird.Beim absetzen der Grunderwerbsteuer kann man sich von Experten wie einer Steuerberatungskanzlei vorab beraten lassen, um keine Details zu übersehen.
In diesem Fall kann die Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten angerechnet und somit von den Steuern abgesetzt werden. Dies ist nämlich möglich, da sich die Anschaffungskosten zusammen mit dem Kaufpreis der Immobilie über die Nutzungsdauer abschreiben lassen. Hierfür müssen lediglich einige Regeln beachtet werden, wie beispielsweise das Jahr, in dem die Immobilie gebaut wurde und ob es sich um ein Denkmalobjekt handelt.
Tipp 2: Zubehör trennen
Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt sollte darauf achten im Kaufvertrag das bewegliche von dem unbeweglichen Zubehör zu trennen. Grund dafür ist, dass es bei der Steuer immer auf die Immobilie sowie untrennbares Inventar ankommt, wie beispielsweise ein eingebauter Schrank.
- Wer jedoch eine Immobilie mit einer Einbauküche oder beispielsweise einem Kamin erwirbt, der sollte diese Dinge auch als trennbares Inventar auflisten, sodass der Steuerbetrag gesenkt wird.
- Diesen ziehen die Finanzämter dann nämlich von dem Gesamtpreis ab. Gehen wir beispielsweise davon aus, dass eine Immobilie einen Wert von 400.000 € hat.
Da sich die Immobilie in NRW befindet, beläuft sich der Grunderwerbsteuersatz auf 6,5 %. Die Grunderwerbsteuer würde somit bei 26.000 € liegen. Nun werden im Vertrag aber noch frei bewegliche Gegenstände in einem Gesamtwert von 20.000 € aufgelistet.
Diese Summe würde das Finanzamt von den 400.000 € abziehen. Somit würde der Kaufpreis für die Immobilie selbst nur noch 380.000 € betragen, was eine Grunderwerbsteuer von 24.700 € ergibt. Durch dieses Inventar lassen sich somit 1300 € einsparen. Wichtig ist den Preis für das bewegliche Inventar realistisch zu errechnen und die Preise nicht hoch anzusetzen.
Tipp 3: Zusätzlicher Vertrag für die Bauleistung
Wer einen Hausbau plant, der sucht sich für gewöhnlich zunächst erst ein Grundstück und kontaktiert anschließend eine Baufirma. Dies ist empfehlenswert und es ist zusätzlich wichtig für den Bau einen separaten Vertrag aufzusetzen. Der Grund dafür ist, dass es ansonsten passieren könnte, dass sich die Grunderwerbssteuer anhand des Grundstücks und des Neubaus berechnet.
Es ist somit wichtig, dass beide Verträge niemals am selben Tag abgeschlossen werden. Vor allem ein einheitlicher Vertrag ist somit nicht zu empfehlen, da sich dann Bauleistung und Grundstück nicht voneinander trennen lassen.